對于投資選址這件事，可能很多企業(yè)家覺得是一件簡單的事情，不就是找個辦公室嗎？其實(shí)不然，雖然看起來流程很簡單，但實(shí)際上當(dāng)你深入?yún)⑴c到選址過程中才會發(fā)現(xiàn)這是一件耗時費(fèi)力的復(fù)雜工程。
一、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械企業(yè)投資選址四大類型
從企業(yè)生命周期來看，處于不同生命周期的企業(yè)都會有投資選址的需求。從企業(yè)發(fā)展所處的階段，我們可以把生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械企業(yè)投資選址行為按照企業(yè)規(guī)模的維度，劃分為四種類型：孵化辦公室選址，小規(guī)模產(chǎn)業(yè)化租用廠房選址，（大型）企業(yè)規(guī)?；越◤S房選址以及區(qū)域中心選址。
圖1：企業(yè)不同生命周期選址動因
1.?孵化辦公空間選址
項(xiàng)目還處于創(chuàng)意早期，團(tuán)隊(duì)由3～10人核心技術(shù)人員組成。初創(chuàng)項(xiàng)目由于資金壓力在選址辦公預(yù)算上偏保守，結(jié)合創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)的孵化器等辦公空間性價比較高。此外該階段項(xiàng)目發(fā)展的核心是技術(shù)研發(fā)，這類型企業(yè)項(xiàng)目會偏好聯(lián)合高校及科研院所進(jìn)行孵化選址。?
2.?小規(guī)模產(chǎn)業(yè)化廠房租用
隨著企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品開發(fā)到了可以產(chǎn)業(yè)化的階段，前期因?yàn)榇罅垦邪l(fā)成本投入以及市場銷售處于啟動階段，因此這個時期的企業(yè)從發(fā)展角度上考慮大多不會自建廠房，更多的是希望通過政府產(chǎn)業(yè)園提供的標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行裝修，以降低廠房建造成本和減少建設(shè)的時間周期。
這個階段的醫(yī)藥企業(yè)對應(yīng)的產(chǎn)品大多處于臨床I期和II期階段，醫(yī)療器械企業(yè)對應(yīng)的產(chǎn)品基本處于產(chǎn)品注冊臨床申報(bào)階段。
3.?（大型）企業(yè)規(guī)?；越◤S房選址?
當(dāng)企業(yè)過了第一個產(chǎn)品銷售啟動階段之后，部分企業(yè)會在其他管線上進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)業(yè)化以及擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，因此處于這個發(fā)展階段的企業(yè)擁有一定的資金實(shí)力支撐其擴(kuò)增產(chǎn)能的需求。所以企業(yè)會有明確的擴(kuò)張自建廠房和銷售中心的需求。例如，百濟(jì)神州在廣州基地重點(diǎn)是工藝研發(fā)和專利創(chuàng)新，而其北京總部是藥物創(chuàng)新研發(fā)的核心基地。
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二、區(qū)域中心選址關(guān)鍵要素
一般來說企業(yè)的區(qū)域中心包括三種類型：研發(fā)中心、營銷中心和財(cái)務(wù)中心。不管是哪種中心，其實(shí)企業(yè)落地的場地需求相對都不大，幾百平米的辦公場地可以滿足大部分企業(yè)的需求，因此這一類的選址行為企業(yè)更多地會考慮盡量在CBD區(qū)域，這些區(qū)域交通便利、人才集聚。
不同類型的企業(yè)在不同選址階段，其對園區(qū)的要求也基本不同，在選擇方面會各有傾向性。但萬變不離其宗，對于企業(yè)而言，要找到合適的土壤，企業(yè)才可能快速茁壯成長。一次正確的企業(yè)選址，相當(dāng)于給自己找了一塊福地，會加速企業(yè)的發(fā)展。反之，一次失敗的選址，可能導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展緩慢，甚至置之死地。因此，我們需要認(rèn)真思考，企業(yè)在選址的時候要考慮哪些最重要的因素（土壤養(yǎng)分）。
根據(jù)藥選址平臺與眾多企業(yè)和園區(qū)交流的調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)，決定企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵的選址要素包括以下幾個方面。
1.?區(qū)位交通
為什么說區(qū)位交通是生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械企業(yè)選址考慮的第一關(guān)鍵要素呢？其實(shí)，區(qū)位交通拆開來看，是兩個因素，首先是區(qū)位，其次是交通情況。
區(qū)位決定未來企業(yè)所在城市大的商業(yè)環(huán)境是什么樣的，例如如果一家企業(yè)選址在紹興，那么他所考慮的是整個江浙滬一帶的市場和人才問題。反之，如果選址在中山，那么更多的是考慮在珠三角一帶的影響力。所以，區(qū)位決定企業(yè)未來所處的市場環(huán)境。
其次是交通，今天的市場節(jié)奏非?？?，在江浙滬包郵區(qū)，乃至京滬線一帶的人可能都已經(jīng)習(xí)慣當(dāng)日往返的差旅節(jié)奏。如果一個地方高鐵都沒有開通，那這個地方的貨物流轉(zhuǎn)效率和人才流動效率都不會很高，如何能夠保證企業(yè)能夠高效地與外界對接資源呢？企業(yè)投資選址的時候會特別關(guān)注這個要素。
區(qū)位交通的背后也包括了企業(yè)的經(jīng)營成本，例如對于生產(chǎn)型的企業(yè)，如果選擇了較為偏遠(yuǎn)的地方作為生產(chǎn)基地，可能廠房租金或者是土地成本都很低，但是物流成本就要高很多，人才可獲得性也會明顯下降。
2.?產(chǎn)業(yè)配套資源
生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械行業(yè)是高知識密集型產(chǎn)業(yè)，早期創(chuàng)業(yè)者會高度依賴地方產(chǎn)業(yè)配套資源，例如公共實(shí)驗(yàn)平臺、臨床資源、申報(bào)注冊資源等。
部分企業(yè)屬于平臺類型的企業(yè)，本身就自帶資源，例如CRO、CDMO類型的企業(yè)，他們對資源的要求相對較小，但是對人才資源一定有要求。
相反，研發(fā)創(chuàng)新型企業(yè)普遍都對產(chǎn)業(yè)配套資源，包括一些大型的實(shí)驗(yàn)設(shè)備有配套要求，因此企業(yè)在選址的時候會考慮地方是否有自己行業(yè)所需要的產(chǎn)業(yè)配套資源，否則自建的成本非常高，中小型企業(yè)不會考慮。最典型的資源例如廢氣、廢液、廢渣的處理，非專業(yè)園區(qū)需要企業(yè)自行處理，這必然也會影響企業(yè)選擇決策。如果園區(qū)有三廢集中處理措施，則會顯著降低企業(yè)的建設(shè)和運(yùn)營成本，增加招商引資的吸引力。
3.?產(chǎn)業(yè)政策
基本上每家企業(yè)在投資選址的時候都會問到當(dāng)?shù)赜惺裁礃拥漠a(chǎn)業(yè)政策和人才政策。政策對于創(chuàng)新型企業(yè)來說，意味著地方政府是否足夠重視這個產(chǎn)業(yè)，是否把這個產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。從政策條款也可以看出當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)是否對產(chǎn)業(yè)有足夠深的理解，否則政策內(nèi)容就不會貼合企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵里程碑。
對于企業(yè)來講，也要考慮產(chǎn)業(yè)政策是否可以兌現(xiàn)，政策已經(jīng)實(shí)行的周期，是否有成功兌現(xiàn)的案例，這些都是企業(yè)在考察地方政府和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時候會重點(diǎn)考慮的因素。在政策之外，企業(yè)還會從政府一般公共財(cái)政預(yù)算收入的角度考慮地方政府的政策兌現(xiàn)和扶持協(xié)議履約能力。再好的政策承諾，如果地方政府沒有好的財(cái)政收入作為支撐，基本上也無從談起履約能力。
所以，結(jié)合前面所講的區(qū)位交通和產(chǎn)業(yè)配套資源來講，區(qū)位交通好的地方一般經(jīng)濟(jì)都不差，因此在產(chǎn)業(yè)政策方面相對激進(jìn)；區(qū)位交通不好的地方，由于本身經(jīng)濟(jì)相對落后，因此在產(chǎn)業(yè)政策方面也相對保守一些，地方政府所出的政策也大概率是其他區(qū)域常規(guī)政策。所以，企業(yè)在選址的時候，根據(jù)區(qū)域位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況，就大概可以預(yù)知得到產(chǎn)業(yè)政策支持的基本情況。
4.?人才供給
任何一個企業(yè)的發(fā)展都離不開人才，尤其是生物醫(yī)藥這類的高科技企業(yè)。一家生物醫(yī)藥企業(yè)如果在一個四五線的小縣城落地，而這個地方就連一所像樣的大學(xué)都沒有，也不在區(qū)域的核心位置，那么企業(yè)怎么可能招得到優(yōu)秀的人才。有的區(qū)、縣一級的開發(fā)區(qū)，可能生活配套都還欠缺，這種園區(qū)可能連招聘普通工人都困難。因此，企業(yè)在到一個地方投資選址的時候，企業(yè)家們還會深入了解當(dāng)?shù)氐娜瞬殴┙o情況，即使當(dāng)?shù)貨]有高校資源，也得看這個地方的周邊是否有高校，是否可以從附近的區(qū)域吸引人才，招工培養(yǎng)是否有難度。否則，企業(yè)建立起來的研發(fā)生產(chǎn)空間將會淪落為無人問津的空廠房。
5.?生活配套
人終究是環(huán)境的產(chǎn)物，工作是生活的一部分，當(dāng)我們考慮要不要去一個地方工作的時候一定會考察這個地方的生活是否便利。從我們的調(diào)研來看，企業(yè)家所關(guān)注的生活配套就是圍繞人的衣食住行幾個維度，更高層的需求會包括娛樂需求。
當(dāng)前企業(yè)在選擇一個地方落地的時候，要去考慮員工的用餐和交通問題，例如園區(qū)是否有食堂，園區(qū)周邊是否有快餐小吃店，是否有商務(wù)招待的餐館等，園區(qū)離生活居住區(qū)一般通勤時間有多久，是否有地鐵或者公交車可以到達(dá)。如果是大型企業(yè)的選址，往往可能是在一個工業(yè)園區(qū)，還需要考慮員工的娛樂需求，消費(fèi)需求，甚至購房需求，小孩教育需求等。
6.?營商環(huán)境
營商環(huán)境聽起來是一個很虛的指標(biāo)，但確確實(shí)實(shí)會影響到企業(yè)最終是否落地。主要體現(xiàn)在地方主政領(lǐng)導(dǎo)是否重視這個產(chǎn)業(yè)，是否對這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的包容心態(tài)。一線負(fù)責(zé)對接企業(yè)的具體工作人員是否能夠與企業(yè)建立良好的溝通機(jī)制，讓企業(yè)高效地在當(dāng)?shù)剡\(yùn)轉(zhuǎn)起來。
以前我們經(jīng)常會遇到或聽到過一種說法，先把企業(yè)給吸引過來落地投資，政府承諾了很多政策條件，但到了兌現(xiàn)的時候往往很難兌現(xiàn)，這就是典型的營商環(huán)境和政府相關(guān)部門工作人員服務(wù)意識欠缺的典型表現(xiàn)。企業(yè)在落地投資的時候也確實(shí)會關(guān)注營商環(huán)境及口碑，畢竟對于企業(yè)來說，一旦確定在當(dāng)?shù)赝顿Y，少則是幾百萬的資金，多則幾個億都有可能，最終都將會影響到企業(yè)的生死存亡。
深入研究企業(yè)選址決策邏輯，協(xié)助企業(yè)做出科學(xué)合理的投資選址方案，需要建立一個系統(tǒng)的科學(xué)量化指標(biāo)，因?yàn)椴煌A段的生物醫(yī)藥企業(yè)對承載空間、產(chǎn)業(yè)資源、政策支持等方面的需求也不盡相同。
表1：選址量化指標(biāo)（參考部分）
以上六點(diǎn)是藥械企業(yè)在選址的時候非常關(guān)注的關(guān)鍵因素，也是地方政府和產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要重點(diǎn)打造的招商引資競爭能力。但對于企業(yè)來講，筆者認(rèn)為政府產(chǎn)業(yè)政策的扶持是屬于幫助企業(yè)發(fā)展壯大的錦上添花的福利，企業(yè)的生存發(fā)展還主要依賴于自身產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的發(fā)展，通過借助社會資本和擴(kuò)大市場規(guī)模獲得更大的發(fā)展空間。政府的各種產(chǎn)業(yè)政策和人才政策，是基于企業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中的基礎(chǔ)配套扶持政策?，F(xiàn)在各地政府基本上都要求企業(yè)先投入，政府部門年末或次年再進(jìn)行補(bǔ)貼。因此企業(yè)很難提前拿到補(bǔ)貼，更不可能指望扶持資金成為企業(yè)發(fā)展的救命錢。
此外，企業(yè)也需要客觀考慮，在不同的階段對于園區(qū)的需求是不一樣的。因此以上所說的六大類的考量因素在實(shí)際操作當(dāng)中也有排序上的不同，不能簡單地一概而論。如果生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械類的企業(yè)在選址方面想要獲取更多的園區(qū)信息，可以通過藥選址平臺了解全國園區(qū)的情況，藥選址運(yùn)營方也可以為企業(yè)量身推薦適合企業(yè)發(fā)展的園區(qū)，歡迎與藥選址平臺溝通。